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內容來自hexun新聞

漫談鋼耗房價與M2信用貸款銀行二胎年息

推高房價的首要原因，是貨幣收入水平總體提高，差距拉大，錢不如以前值錢瞭文/劉慧勇最近在一次討論經濟形勢的座談會上，我接著朋友們的話題，斷斷續續插話談瞭幾點看法。會議記錄發給本人整理校對，我覺得比個人坐下來認真撰寫的文章，更容易讓人理解。因而願意保持不很嚴謹的口語，作為短文發表，供給讀者參考，歡迎批評指正。對於我國鋼材水泥消耗多的問題，我認為是由經濟發展階段決定的。任何事物都有發展階段，即使是無生命的東西，譬如恒星與銀河系，也有發展階段。動物和植物就更有階段瞭，孩子也好，樹木也好，莊稼也好，城市也好，一切一切都有階段。到瞭什麼階段，就會出現什麼現象，需要一些什麼東西。過瞭那個階段，又不需要瞭。世界萬物都是這樣的。如果一個國傢處於重點建設住房和交通設施的階段，水泥鋼材的消耗，難免多一些。當然，國情不同，建房子消耗的鋼材、水泥和木材的比例，就會不一樣，甚至可能有很大差別。1985年我去西德，參觀過他們制造房屋的工廠，流水線上走的預制墻壁，主要用木方和木板，中間夾泡沫保溫材料。後來又隨車到安裝現場觀看，打地基還是用瞭一些鋼筋水泥。歐美傢庭的二三層小樓，大量用木材建造。其實，我國古代的四合院建築，也主要用木材，那時沒有鋼材水泥，即使有，也未必多用。在土地與森林資源都已經非常短缺的當代中國，用鋼材水泥建高樓，既節約土地，又保護森林，是非常合理的建材使用與消耗結構。歐美人均土地與森林資源多，不及時采伐木材也會腐朽在森林裡，反而增加二氧化碳排放。因而，歐美多用木材建房，也是合理的。我國和那些國傢的人口數量、資源狀況不同，不可生硬對比。如果我國的中等收入傢庭，傢傢都是一棟二三層的木制小樓，森林會砍伐殆盡，土地也難以支撐。所以，我國還是應當盡可能多用鋼材水泥，多建一些公寓式住宅，較為適合國情。說到房價，我的看法是有相當大的購買力支撐。倒退30年，無論一手房還是二手房，誰要報價1萬元1平方米，誰發瘋。那時候，有需求，沒有購買力。購買力是件大事，是件實事，貸款也不是毫無根據隨便發放的。現在買房子的人，有沒有搞投資的，有，但比例不高，不是主流。城裡的房子有沒有空置的，有，但和幾個人擠在一間房裡的進城務工求職青年相比，數量還是少。在我看來，推高房價的首要因素，是貨幣收入水平總體提高，差距拉大，錢不如以前值錢瞭，以後還將更不值錢。沒有這一條，農民工即使都拿到當年周恩來總理二三百元的月工資，房子的價格也賣不上1平方米2000元。推高房價的第二因素，是建房的土地供應不足，房子沒有積壓到賣不出的程度。個別房子積壓嚴重的城市，房價已經大幅度下降，這是供求規律，誰都不能違抗。推高房價的第三因素，是成千上萬傢中有房的青年，受大城市機會多、工資較高等多種因素吸引，不顧一切地非要跑到他沒有房子的大城市謀職務工。後面這個第三因素，有著深厚的背景，不是誰想勸止就能夠停止的。他和她很清楚，他們兩傢現有的兩所房子，將來要面臨無人居住的局面。他們當中有的人，甚至更有遠見，能夠料到他們的獨生女和別人的獨生子結合，總共將有5地6所房子需要他們照料。但此時此刻，他和她正在熱戀，哪有時間細想未來6所房子的處置方案，眼前要解決的緊迫問題是趕快買房結婚。蕓蕓眾生，如此謀生，怎樣看呢，隻能用時代和階段來解釋：我國踏進瞭城鄉住房結構調整與升級換代的歷史時段。在這個時段上，現在1元錢的購買力，相當於未來的10元錢，正如38年前的39.5元月工資等於現在的3950元一樣。物價隻有這樣變動，未來年輕一代的活勞動提供者，才有生活希望和勞動熱情。關於M2與GDP的比例，我有一個老觀點，翻出來供大傢參考。1990年我去日本考察財政投融資，第一次碰到“國富”這個統計指標。翻譯成中文，應當叫“國民財富”。在很長的時間跨度內，日本的國富構成都是80%左右為地產，鋼鐵、機械制造、電器等產業的全部機器設備，加起來占國富的比例隻有8%。這樣的數字，一開始讓我驚訝，但仔細想想，也可以理解。日本國土面積小，人口密度大，地產價格高，是一方面因素。土地在哪個國傢都是最寶貴的資源，恐怕是更根本的原因。現在我國的土地也房子二胎借款缺錢急用哪裡借錢開始貴起來，房地產占國民財富的比重在上升。當土地產權進一步明晰後，單算地產，占國民財富的比重也不會低。說這些，和M2與GDP的比例問題，有什麼聯系呢？仔細想，二者之間的關系密切。M2是貨幣存量，國民財富是實物資產的存量，而GDP是國民產值年度流量。大傢看，M2更適合與誰進行對比呢？從歷史數據看，60年前我國M2比GDP不足20%，現在升高到超過200%。比例變動為何如此巨大，因為二者是不同種類、不宜直接進行簡單對比的經濟量。看日本的統計數字，M2與GDP比例，也有很大變動，但M2比國富，則變動不很大，總計不到國富的1/3。分析其中的原因，首先可以肯定：一國的社會信用規模，不容易達到其國民財富的一半。以傢庭部門為例，有新買房者，首付20%、貸款80%買房，相對於房產的負債率為80%。但也有早些年買房者，貸款已經還得差不多瞭，相對於房產的負債率接近於0%。兩方面一平均，大約40%多。而M2是社會信用總規模的一部分，從非金融機構債權人的角度看，除瞭M2，還有債券和基金等金融資產。扣除這部分不屬於M2的金融資產，剩下的M2自然很難高於國民財富的40%。因而，存量與存量相比，M2與國民財富之間的比例關系相對穩定。我國目前沒有國民財富統計指標。20多年來，我和國傢統計局的熟人，曾經多次談論國民財富的統計問題，他們都說暫時辦不到。目前我國的土地產權不明晰，都是國傢或者所謂集體所有的，地產價值究竟多少，很難估算。但有一點可以肯定，1998年全面推行房改以來，商品房的建設與銷售，猛烈推高我國的國民財富。不管你統計還是不統計，由此而迅速增長的實際國民財富，必然顯著擴大社會信用規模，大幅度增加M2，使GDP相形見絀。但M2與國民財富相比，仍然還是個小東西。將來隨著債券與基金、股票等其他金融資產的占比逐漸提高，M2相對於國民財富的比例，還將趨於降低。至於國民財富與GDP之間的比例關系，可用窮小夥與老富翁作比喻。窮小夥隻有1套蔽體衣服，盡管他剛打工的年收入很微薄，但比他1套衣服的財富存量還是多多瞭。老富翁則相反，他的財富存量比他的年收入流量多好多倍。當窮小子昂首闊步走出山溝，經過多年拼搏，終於成為老富翁的時候，他的個人財富與年收入之間的比例關系，發生驚人逆轉。一個經歷多年戰亂、反復折騰的貧窮國傢，經過幾十年的穩定發展之後，富裕起來，她的國民財富與GDP之比，同樣會發生驚人逆轉。截至今年6月底，相對於105萬億元的M2，按三比一倒算，估計我國的國民財富應當已經突破315萬億元人民幣，其中大概有70%左右為地產。統計部門如若不信，歡迎他們拿出自己的數據，研究人員將從中受益。（作者：中國投資協會投資咨詢專業委員會會長）

新聞來源http://news.hexun.com/2013-08-12/156997931.html

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